call
Trang chủ » Tin Thị Trường » XD trái phép tràn lan: Khi “chiếc áo pháp luật” đang quá chật

XD trái phép tràn lan: Khi “chiếc áo pháp luật” đang quá chật

XD trái phép tràn lan: Khi “chiếc áo pháp luật” đang quá chật

LS. Trần Hồng Phong

(TBKTSG) – Nhìn dưới lăng kính pháp luật hiện hành, thì tình trạng XD “trái phép” đang khá nghiêm trọng, bùng phát khắp nơi. Để giảm thiểu và quản lý hiệu quả hơn, nên chăng cần có cách nhìn nhận và đặt vấn đề theo hướng bám sát thực tiễn hơn và cắt giảm thủ tục hành chính nhiều hơn nữa?

Số lượng và nhu cầu về nhà ở tại TPHCM là rất lớn và sẽ còn tiếp tục tăng cao trong hàng chục năm tới. Ảnh: THÀNH HOA

Bùng phát XD ở đại đô thị là không tránh khỏi

TPHCM hiện xấp xỉ 10 triệu dân, thực sự là một đại đô thị tầm cỡ TG. Điều này cũng cho thấy số lượng và nhu cầu về nhà ở tại TPHCM là rất lớn và sẽ còn tiếp tục tăng cao trong hàng chục năm tới. Tức là dù có phép hay trái phép, mỗi năm sẽ có thêm hàng chục ngàn căn nhà, hay các công trình có mục đích KD các loại được XD mới, cũng là đáp ứng nhu cầu tối cần thiết và bức thiết của người dân nói chung. Đây là thực tế mà các nhà quản lý hay chính quyền TP không thể không thừa nhận.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hầu như mọi công trình XD nhà đều phải trải qua thủ tục và chỉ khi CĐT được cấp giấy phép XD thì mới xác định là “đúng luật”. Mà muốn được cấp phép XD, thì điều kiện khá phức tạp, tự thân người chủ rất khó có thể thực hiện, mà phải qua DV. Đặc biệt là chỉ được XD nhà ở trên “đất ở”. Nếu trong giấy tờ (sổ đỏ) ghi là đất nông nghiệp… thì gần như chắc chắn là không được cấp phép XD. Hoặc là sẽ phải trải qua những thủ tục rất rườm rà, nhiều bước, trước khi được cấp phép.

Thực tế đó cho thấy, mặc dù trong rất nhiều trường hợp người dân xây nhà hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu thực tế và bức thiết trong cuộc sống, thậm chí cũng không sai về quy hoạch – khi xây nhà trên đất của mình, nhưng do chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, nên vẫn bị xác định là XD trái phép (trong khi lô ngay bên cạnh là đất ở).

Câu hỏi đặt ra là: việc quy định cứ XD là phải có giấy phép, trên giấy tờ đất nhất thiết phải ghi là “đất ở” liệu có thực sự hợp lý?

Chẳng hạn một gia đình nông dân ở Hóc Môn từ lâu có vài ngàn mét vuông đất vừa ở vừa làm vườn, trồng cây sinh sống. Nay khi các con lớn lên lập gia đình, do không có điều kiện mua nhà, mua đất ở, cha mẹ cắt cho một phần để xây nhà, thì lại không xin được giấy phép chỉ vì là đất nông nghiệp, hay vướng quy hoạch. Hay nhà trong nội thành, con cái lập gia đình và không có điều kiện mua nhà, thì việc xây thêm, cơi nới là nhu cầu bức thiết, không thể khác được. Nhưng việc đáp ứng quy định “hợp pháp” trong XD lại rất khó, không khả thi.

Trong khi đó, theo số liệu từ các Cty BĐS, nguồn cung về nhà ở, nhà chung cư – tức là dạng nhà XD hợp pháp, phù hợp quy hoạch trong vài năm gần đây ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu. Nguồn đất XD được đánh giá là ngày càng khan hiếm, cạn kiệt. Điều này phần nào cho thấy, phải chăng quy định của pháp luật trong lĩnh vực BĐS đang có điều gì đó chưa ổn, chưa hoàn chỉnh?

Phân biệt quyền XD của người dân với XD vì mục đích KD

Theo quan điểm của tôi, quy định của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực XD và quy hoạch, đặc biệt ở những đô thị lớn như TPHCM, đang ở tình trạng giống như một chiếc áo đã quá chật chội và cũ kỹ. Nếu Nhà nước không có cái nhìn tiệm cận với thực tiễn và nhu cầu của người dân hơn, thì chiếc áo này cứ phải vá víu liên tục, mà vẫn cứ hở chỗ này, chỗ nọ. Thậm chí là rách mà không thể vá. Người dân cũng khổ mà chính quyền, CQCN cũng vất vả!  

Pháp luật trong quản lý XD và quy hoạch hiện nay đang mang tính cào bằng, chưa có sự phân định rõ ràng giữa việc XD nhà ở vì nhu cầu cuộc sống với XD vì mục đích KD, trục lợi. Trong khi ai cũng thấy rằng chủ thể của hai hành vi XD này là hoàn toàn khác nhau, mục đích XD cũng khác nhau. Chính việc nhập chung hai nhóm này đã dẫn đến tình trạng một mặt quyền lợi chính đáng của người có đất bị hạn chế, mặt khác lại tạo ra những kẽ hở để những người XD vì mục đích KD (gồm cả cá nhân lẫn doanh nghiệp) có thể “luồn lách” để được cán bộ trách nhiệm tại địa phương du di, cho phép trì hoãn hay thậm chí cho công trình XD vi phạm ngang nhiên tồn tại.

Đó là chưa kể việc cán bộ công chức địa phương nếu bắt tay với tiêu cực, làm ngơ để các công trình XD vì mục đích KD được tiến hành và tồn tại, còn có thể dẫn đến những hệ lụy, hậu quả có thể rất nghiêm trọng và phức tạp về mặt pháp lý mà việc giải quyết, khắc phục không hề dễ dàng. Chẳng hạn như từ việc mua bán bằng hình thức vi bằng (không đúng quy định), các đầu nậu KD nhà đất bán sang tay, xây nhà tạm bợ trái phép để bán kiếm lời. Sau khi lấy tiền xong là họ rút, hậu quả và thiệt hại người mua ngay tình phải gánh chịu.

Như vậy, cũng là XD “trái phép”, nhưng nếu là chủ đất và vì nhu cầu chính đáng của mình, thì tính chất nhẹ hơn. Còn xây nhà để bán, hay để KD, rõ ràng tính chất nghiêm trọng hơn và bản chất cũng khác nhau. Cho nên cần có sự phân biệt và có quy định điều chỉnh, xử lý khác nhau.

Pháp luật nên đáp ứng nhu cầu, thay vì cản trở và giám sát quá chặt

Nguyên nhân của tình trạng bùng phát XD trái phép từ nhiều năm qua đã được các cấp chính quyền nêu ra và không có gì mới. Đó là: ý thức pháp luật kém, việc xử lý không nghiêm, mức chế tài thấp, có tiêu cực, thiếu quyết liệt, lực lượng mỏng… Cụ thể hơn, có nhiều trường hợp người vi phạm là cán bộ, đảng viên, nên rất đụng chạm, khó xử lý… Giải pháp thường được nêu ra là cần phải quyết liệt hơn, tăng cường lực lượng, nguồn lực.

Dưới góc nhìn phản biện và khác hơn, tôi cho rằng pháp luật cần có sự bổ sung, điều chỉnh theo hướng sau:

Thứ nhất là khi Nhà nước đã công khai về quy hoạch, thì ngoài những khu vực cấm, công trình công cộng, về nguyên tắc chủ đất có quyền và có thể XD nhà ở cho nhu cầu trong cuộc sống, dù là đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thành “đất ở”.

Thứ hai là cần giảm thiểu tối đa những thủ tục hành chính trong XD, theo hướng thừa nhận quyền XD, cơi nới trên đất của dân. Nhà nước không can thiệp sâu vào vấn đề kỹ thuật, vì đây là vấn đề hợp đồng và trách nhiệm dân sự giữa bên thi công và chủ nhà. Thậm chí, chỉ cần quy định chung về độ cao XD và lộ giới, mà không cần phải làm thủ tục cấp phép XD. Vì giấy phép XD thực ra cũng chỉ là một thủ tục hành chính. Nếu bỏ thủ tục này, thì tự nhiên sẽ giảm bớt những trường hợp XD không phép.

Thứ ba, bổ sung những quy định riêng và chặt chẽ hơn về việc nhận diện, kiểm tra và xử lý hành vi XD vì mục đích KD. Đặc biệt là KD trái pháp luật. Tuy nhiên, không phải là đặt thêm thủ tục, điều kiện mà ngược lại, điều chỉnh bằng chính sách thuế chẳng hạn. Số tiền thu được dùng để đầu tư cơ sở hạ tầng ngay tại khu vực XD. 

Nhìn trên bình diện quản lý, một khi phần lớn các công trình XD trong một địa bàn đều bị xác định là “XD trái phép” mà vẫn đang tồn tại và ngày càng xuất hiện nhiều thêm, thì khó có thể nói rằng việc XD “vi phạm” như vậy nằm ngoài nhu cầu và quyền lợi chính đáng về nhà ở của người dân nói chung. Thay vì ngăn cản, pháp luật nên điều chỉnh theo hướng hợp pháp hóa nhu cầu này, bảo đảm và tạo điều kiện thuận lợi hơn trong XD. Khi đó, sẽ chuyển hóa một phần lớn dạng XD bị xem là “vi phạm” hiện nay thành “hợp pháp”, giảm tải trách nhiệm cồng kềnh, đồng thời khơi dòng, tạo ra nguồn thu nhiều hơn cho ngân sách.

Đoàn Luật sư TPHCM


Theo Sài Gòn Times

error: Content is protected !!