call
Trang chủ » Tin Thị Trường » Hết thời “mật ngọt”, sau Cocobay sẽ đến ai nhận “trái đắng”?

Hết thời “mật ngọt”, sau Cocobay sẽ đến ai nhận “trái đắng”?

Hết thời “mật ngọt”, sau Cocobay sẽ đến ai nhận “trái đắng”?

Dũng Nguyễn

(TBKTSG Online) – Các nhà đầu tư vào loại hình condotel, do chưa có tiền lệ pháp lý, sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị hủy bỏ những cam kết “mật ngọt” mà CĐT đưa ra khi bán hàng, trong bối cảnh thị trường BĐS chững lại và dòng vốn từ các ngân hàng ngày càng siết chặt hơn.

Trong thông báo gửi đi mới đây đến khách hàng, Cty CP Đầu tư phát triển và XD Thành Đô cho biết sẽ ngừng chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của hợp đồng mua bán kể từ thời điểm 1-1-2020, và chỉ trả khoản cam kết này tính đến hết năm nay.

Biểu đồ về nguồn cung và tiêu thụ sơ cấp căn hộ condotel. Nguồn: DKRA

Năm 2016, CĐT này đã khởi động dự án tổ hợp Cocobay Đ.Nẵng, cam kết lợi nhuận tối thiểu 12%/năm trong 8 năm cho khách hàng đầu tư vào loại hình căn hộ KS (condotel). Đây là dự án được giới thiệu là “tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp bậc nhất ĐN.Á”, có quy mô dự kiến 10.000 phòng với tổng vốn đầu tư lên đến 11.000 tỉ đồng.

Đây cũng là giai đoạn mà thị trường condotel bùng nổ, không chỉ vì tiềm năng của loại hình “ngôi nhà thứ hai”, giá bán không quá cao mà còn vì nhiều dự án đưa ra mức cam kết hấp dẫn, lên đến 10-12%.

Ngay từ thời điểm đó, đã có nhiều chuyên gia lên tiếng cảnh báo về độ “ảo” của những cam kết về con số quá lớn, trong khi năng lực tài chính, quản trị và vận hành dự án của CĐT chưa được chứng minh. Trên thực tế, mô hình BĐS nghỉ dưỡng phổ biến với nhiều quốc gia trên TG với mức cam kết phổ biến được đưa ra ở mức khoảng 4-9% trong thời hạn 2 năm (ở Sing) và 5-10% trong thời hạn 5 năm (ở T.Lan).

Cũng có ý kiến cho rằng các SP condotel giống như một SP tài chính hơn là SP BĐS, với tỉ lệ lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. Sau đó người mua condotel trông chờ vào các đợt tăng giá của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay diễn biến đã khác hẳn, riêng năm 2019 ghi nhận sự “bất động” của thị trường condotel. Báo cáo của CBRE cho thấy nguồn cung mới các SP như b.thự và condotel tại các TP du lịch đã có sự sụt giảm đáng kể từ năm 2018. Riêng nguồn cung condotel mới giảm mạnh từ sau năm 2017.

Theo Savills, tổng cộng có 15 dự án cung cấp căn hộ KS tại Đ.Nẵng. Thị trường ghi nhận một dự án mới vào nửa đầu năm 2019. Quận Ngũ Hành Sơn dẫn đầu nguồn cung với 50% thị phần. Thị trường tương lai ghi nhận 14 dự án sẽ mở bán từ nửa cuối năm 2019.

Trong nửa đầu 2019, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 90% do lượng cung sơ cấp hạn chế. Giá bán dao động từ 2.100-4.800 đô/m2.

Chẳng hạn như nguồn cung ở tỉnh Khánh Hòa, địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng dự án và căn hộ condontel, chỉ tăng trưởng trung bình 7%/năm trong 2 năm qua, so với con số 239% trong 2 năm trước, theo CBRE.

Nhưng cũng có một điểm đáng chú ý, sau những địa phương tăng trưởng “nóng” như Khánh Hòa hay Đ.Nẵng, các dự án bắt đầu đổ về các TP ven biển khác nhiều hơn như B.Rịa – V.Tàu, Bình Thuận hay Ninh Thuận.

Các CĐT trước đây dùng “chiêu” cam kết lợi nhuận để hút khách hàng, thậm chí là cạnh tranh trực tiếp để hút dòng tiền. Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế của condotel không đến từ những cam kết mà là thực tế KD của thị trường và khả năng vận hành của CĐT. Tất cả yếu tố này ảnh hưởng đến doanh thu và chi phí của dự án, từ đó ảnh hưởng đến mức chi trả của CĐT cho các nhà đầu tư.

Chính vì vậy, các chuyên gia nhận định ý kiến rằng, các dự án có chất lượng tốt, vị trí đẹp, tiềm năng du lịch thì khả năng hút khách vẫn cao, khách hàng vẫn rót tiền ngay cả khi không có các chương trình cam kết lợi nhuận.

Tại diễn đàn về BĐS hồi giữa năm, theo khảo sát các nhà đầu tư của CBRE, băn khoăn lớn nhất khi đầu tư condotel lần lượt là tính pháp lý (39%), vấn đề cam kết lợi nhuận (10%), thế chấp ngân hàng (10%) và giá bán đang khá cao (8%).

Đã rao bán nhiều năm qua nhưng cho đến nay condotel vẫn là dạng căn hộ chưa có khung pháp lý, trong bối cảnh dòng tiền chảy vào BĐS ngày càng giảm dần vì tín dụng khó khăn hơn. Thậm chí nỗ lực hoàn thiện của giới quản lý vào thời điểm quí 3-2019 trong năm nay gần như đã lỗi hẹn.

Vì chưa có khung pháp lý nên những khoản đầu tư vào condotel hiện rất dễ gặp rủi ro vì chưa có cơ sở để bảo vệ các nhà đầu tư. Một VD rõ nhất là dự án Bavico tại thành phố. N.Trang (Khánh Hòa). Năm 2015, CĐT đưa ra cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm nhưng chỉ trả trong năm đầu tiên. Cơ quan điều tra mới đây cũng đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can lãnh đạo của Cty CĐT với tội danh bước đầu xác định như bán căn hộ đang thế chấp ngân hàng cho nhiều người và nhiều sai phạm khác.

Trở lại với câu chuyện của Cocobay. Hiện nay, hướng giải quyết mà CĐT đưa ra cho khách hàng tự chọn, đó là có thể tiếp tục hợp tác, thanh lý hợp đồng hoặc được hoàn lại tiền. Nếu không, khách hàng có thể tự đề xuất phương án phù hợp khác. CĐT đặt kỳ vọng có thể “chốt” phương án với người mua để có thể triển khai trong năm 2020.

Rõ ràng, những trường hợp như Bavico hay Cocobay sẽ còn tiếp diễn ở nhiều dự án khác. Những hệ lụy pháp lý tiếp theo trong hợp đồng giải quyết như thế nào sẽ còn dẫn đến nhiều câu chuyện khác. Cuối cùng, ai bảo vệ cho nhà đầu tư vẫn còn là một câu hỏi ngỏ, như nhiều chuyên gia cảnh báo lo ngại từ trước.

Dừng cam kết lợi nhuận, Cocobay đưa ra nhiều phương án lựa chọn

Trường hợp đầu tiên, khách hàng có thể chuyển đổi từ condotel thành căn hộ chung cư (được quyền ở) với phí chuyển đổi dự kiến 15% trên giá mua theo hợp đồng đã ký. CĐT được toàn quyền sử dụng và sở hữu nhà ở lâu dài, để ở hoặc tự tổ chức KD. Việc hợp tác nhằm chia sẻ lợi nhuận theo nguyên tắc ký hợp đồng tối thiểu 3 năm với thu nhập cố định hàng năm.

Trường hợp thứ 2 là điều chỉnh lại lợi nhuận cam kết. Thay vì mức 12%/năm, chủ sở hữu nhận thu nhập cố định theo mặt bằng chung của thị trường, trong 7 năm tiếp theo hưởng theo tỷ lệ 80% từ phần lãi KD.

Trường hợp thứ 3 là khách hàng có thể thanh lý hợp đồng. Theo đó, CĐT trả lại nguyên gốc theo giá trị tài sản ghi tại hợp đồng sau khi khấu trừ các khoản: (1) chi phí hỗ trợ lãi suất ngân hàng; (2) chi phí hoa hồng đại lý bán hàng; (3) chi phí trả nợ trước hạn của khách hàng; (4) phí phát hành bảo lãnh nhà. Thời hạn chi trả tiền thanh lý chậm nhất đến 30-9-2020, có tính lãi suất 10%/năm cho đến ngày nhận được tiền.

Ngoài 3 phương án trên, khách hàng cũng có thể xem xét và đề xuất các giải pháp khác phù hợp điều kiện thực tế. CĐT bày tỏ mong muốn cùng khách hàng giải quyết các nội dung đề xuất đã nêu trong năm 2019 để năm 2020 có thể triển khai thực hiện.


Theo Sài Gòn Times

error: Content is protected !!